Wohnen in Berlin und seinem Umland
Warum in die Metropolregion Berlin ziehen?
Berlin ist Deutschlands Stadt der Superlative: Hauptstadt, größtes deutsches urbanes Zentrum und Metropole mit internationalem Flair und - für viele entscheidend - eine Region mit viel Natur und Rückzugsmöglichkeiten: Richtig große Parks, Wälder, Havel, Spree- und Dahme, und der Müggelsee im Osten und der Wannsee im Westen bilden eine Erholungslandschaft, von der andere Städte träumen. Hinzu kommt die berühmte "Berliner Schnauze" und die immer lockere und meist pragmatische und weltoffene Berliner Lebensart. In Berlin fällt niemand auf, jeder kann sein Leben nach den eigenen Vorstellungen leben, findet für alles Gleichgesinnte, mit denen sich das legendäre kulturelle Angebot bestens nutzen lässt.
Unser lokales Know-how wird auch Ihnen weiterhelfen. Kontaktieren Sie uns unverbindlich.
Deutschlands Stadt der Superlative
"Das" Berlin gibt es nicht - Kieze und Rückzugsgebiete
Jeder Berliner Bezirk hat seine Eigenart, viele Berliner halten ihren Kiez für den einzig wahren und verlassen ihn allenfalls kurz und ungern. Die "Szene" spielt sich im Prenzlauer Berg, im Friedrichshain und in Kreuzberg ab, gutbürgerlich geht es in Charlottenburg und Wilmersdorf zu. Wem die Berliner Hektik zu viel wird, zieht sich in die Peripherie mit ländlichem bis kleinstädtischen Charakter zurück und fahren von dort aus "nach Berlin". Große Parks und ganze Wälder, Havel-, Spree- und Dahmeufer oder Müggel- und Wannsee sind nur die Spitzen einer Erholungslandschaft. Man sollte sich also ganz genau überlegen wohin man in Berlin zieht!
Öffentlicher Nahverkehr
Berlin verfügt, wenn alles funktioniert, über einen hervorragend entwickelten öffentlichen Nahverkehr. Jeder Winkel der Stadt ist gut erreichbar und auch das Umland ist bestens erschlossen, dennoch ist auch der Individualverkehr stark ausgeprägt, was sich nicht nur zur Rush-Hour durch eine Vielzahl von Staus zeigt.
Fazit:
Wer seinen eigenen Lebensstil mit immer vorhandenen Gleichgesinnten umsetzen will und empfänglich für Impulse aller Art ist, wird sich in Berlin wohlfühlen. Wer die Idylle einer Dorfgemeinschaft mit gelegentlichen Ausflügen ins "pralle Leben" sucht, findet sein Glück in den Randbezirken und im "Speckgürtel".
Immobilienmarkt Berlin und Umland
Ähnlich komplex wie die Metropolregion Berlin gestaltet sich auch der Immobilienmarkt, Objektverfügbarkeiten und Kaufpreise variieren regional sehr stark. Ohne Expertenwissen ist die Chance, eine Fehlentscheidung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu treffen entsprechend hoch. Wir kennen insbesondere den Immobilienmarkt im Südosten Berlins (z.B. Köpenick, Treptow, Marzahn, Hellersdorf, Adlershof, Altglienicke) und dem sich anschliessenden Umland (z.B. Schöneiche, Erkner, Woltersdorf, Grünheide, Rüdersdorf, Zeuthen, Wildau, Eichwalde, Königs Wusterhausen) und können Sie entsprechend kompetent beraten. Für Immobilien außerhalb dieser grob skizzierten Region können Sie uns gerne auch in Anspruch nehmen, hier stimmen wir uns aber mit bewährten Vertriebspartnern vor Ort ab.
Immobilienmarkt Berlin und Umland
Ähnlich komplex wie die Metropolregion Berlin gestaltet sich auch der Immobilienmarkt, Objektverfügbarkeiten und Kaufpreise variieren regional sehr stark. Ohne Expertenwissen ist die Chance, eine Fehlentscheidung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu treffen entsprechend hoch. Wir kennen insbesondere den Immobilienmarkt im Südosten Berlins (z.B. Köpenick, Treptow, Marzahn, Hellersdorf, Adlershof, Altglienicke) und dem sich anschliessenden Umland (z.B. Schöneiche, Erkner, Woltersdorf, Grünheide, Rüdersdorf, Zeuthen, Wildau, Eichwalde, Königs Wusterhausen) und können Sie entsprechend kompetent beraten. Für Immobilien außerhalb dieser grob skizzierten Region können Sie uns gerne auch in Anspruch nehmen, hier stimmen wir uns aber mit bewährten Vertriebspartnern vor Ort ab.
Droht uns ein Immobiliencrash?
Für das laufende Jahr 2022 lagen die durchschnittlich erzielten Kaufpreise (für vermietete und unvermietete Wohnungen) in Berlin bislang für Altbauten zwischen ca. 4.900 und 5.200 EUR und für Neubauten zwischen ca. 7.400 und 8.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche.
Um den tatsächlichen Wert einer Wohnung zu ermitteln, sind diese Quadratmeterpreise nur als sehr grobe Orientierung anzusehen. Der Wert einer Immobilie hängt vor allem von folgenden Kriterien ab:
Die Lage: Abgesehen von der grundsätzlich unterschiedlichen Beliebtheit der Bezirke entscheidet im Einzelfall vor allem auch, ob von der Immobilie aus Ge-schäfte, Supermärkte und öffentliche Verkehrsmittel fußläufig gut erreichbar sind.
Die Größe: Es gilt der Grundsatz, dass für kleinere Immobilien auf den Quadratmeter gesehen höhere Kaufpreise zu erzielen sind als für größere.
Die Verfügbarkeit: Für leerstehende Immobilien wird gegenüber vermieteten in der Regel ein 20% bis 35% höherer Kaufpreis erzielt.
Der Zustand: Für renovierungsbedürftige Immobilien und Immobilien mit schlechter Energiebilanz ist je nach Zustand ein Abschlag zwischen 300 EUR und 1.000 EUR pro Quadratmeter einzurechnen.
Barrierefreiheit: Als zunehmend wichtiges Wertkriterium stellt sich die Barrierefreiheit von Immobilen dar.
Um den tatsächlichen Wert einer Wohnung zu ermitteln, sind diese Quadratmeterpreise nur als sehr grobe Orientierung anzusehen. Der Wert einer Immobilie hängt vor allem von folgenden Kriterien ab:
Die Lage: Abgesehen von der grundsätzlich unterschiedlichen Beliebtheit der Bezirke entscheidet im Einzelfall vor allem auch, ob von der Immobilie aus Ge-schäfte, Supermärkte und öffentliche Verkehrsmittel fußläufig gut erreichbar sind.
Die Größe: Es gilt der Grundsatz, dass für kleinere Immobilien auf den Quadratmeter gesehen höhere Kaufpreise zu erzielen sind als für größere.
Die Verfügbarkeit: Für leerstehende Immobilien wird gegenüber vermieteten in der Regel ein 20% bis 35% höherer Kaufpreis erzielt.
Der Zustand: Für renovierungsbedürftige Immobilien und Immobilien mit schlechter Energiebilanz ist je nach Zustand ein Abschlag zwischen 300 EUR und 1.000 EUR pro Quadratmeter einzurechnen.
Barrierefreiheit: Als zunehmend wichtiges Wertkriterium stellt sich die Barrierefreiheit von Immobilen dar.
Sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauten konnten in den vergangenen zehn Jahren sehr starke Preisanstiege verzeichnet werden. Interessant aber ist die Tendenz, dass die Preisunterschiede zwischen Altbauwohnungen und Neubauwohnungen immer größer werden. Lag die Preisdifferenz im Jahre 2012 noch bei ca. 1.000 EUR/m², dürfte sie momentan eher bei ca. 3.000 EUR/m² liegen. Neben den oftmals günstigeren Grundrissen und einer modernen Ausstattung der Neubauwohnungen ist ein gewichtiger Grund für den Preisunterschied zu-nehmend in der deutlich höheren Energieeffizienz und der Verwendung erneuerbarer Energien bei Neubauten zu sehen. Neben der Lage wird der Immobilienwert zukünftig noch mehr als bislang darüber definiert werden, dass die Energieversorgung zukunftssicher erfolgt. Mit Wärmepumpen und Solaranlagen ausgestattete Immobilien erfreuen sich bereits aktuell einer guten Nach-frage. Die erzielbaren Preise für diese Immobilien liegen zudem geschätzt ca. 30% höher als bei Immobilien, die ausschließlich mit fossilen Brennstoffen beheizbar sind und sich auch nicht ohne weiteres umrüsten lassen.
Immobilienpreise im Berliner Umland
Für das sehr unterschiedlich strukturierte Berliner Umland sind aussagekräftige Durchschnittswerte kaum ermittelbar. Je nach Lage und Anbindung an Berlin nähern sich die Kaufpreise den in Berlin erzielbaren immer weiter an. Diese Tendenz dürfte sich auch angesichts des Homeoffice-Trends verstärken.
Ausblick:
Eine Prognose über die Entwicklung des Berliner Immobilienmarktes und des Immobilienmarktes im Berliner Umland ist schwierig: Einerseits weisen Berlin und sein Umland (noch) ein recht hohes Wirtschaftswachstum auf, bieten ein relativ stabiles Umfeld für Investoren und sind für viele Menschen attraktiv, was sich in einem stetigen Bevölkerungswachstum äußert. Es darf auch nicht vergessen werden, dass andere europäische Metropolen immer noch deutlich höhere Kaufpreise für Immobilien aufweisen. Andererseits leidet natürlich auch der Berliner Immobilienmarkt vor allem unter den stark gestiegenen Bauzinsen, aber auch einer allgemeinen Kaufhemmung durch den Ukrainekrieg, Rezessionsängste und die Energiekrise sowie einer investitionshemmenden Politik (übermäßige Auflagen für Sanierung und Neubau, Mietendeckel, Mietobergrenzen usw.). Die Erwartung, dass durch Inflation und Währungsunsicherheiten noch mehr Geld in den Immobilienmarkt fließen könnte, bewahrheitet sich nach meiner Erfahrung nicht.
Meine Einschätzung für Berlin und sein direktes Umland ist, dass sich das ho-he Preisniveau bei Luxusimmobilien halten wird, da deren Käufer weniger auf Bankenfinanzierungen angewiesen sind. Auch für Baugrundstücke und energetisch bereits gut ausgerüstete, idealerweise altersgerecht konzipierte Häuser und vor allem Wohnungen wird weiterhin eine große Nachfrage mit hohen Kaufpreisen vorhanden sein. Für die meisten anderen Marktsegmente wird sich der Trend von sinkenden Kaufpreisen für Immobilien aber fortsetzen, zumal weiter steigende Bauzinsen prognostiziert werden.
Meine Empfehlung: Machen Sie Ihre Kauf- oder Verkaufsentscheidung nicht von Prognosen (wie zum Beispiel auch meiner...) abhängig. Die Erfahrung zeigt, dass sich das politische und wirtschaftliche Umfeld sehr schnell ändern kann und Prognosen eher unsicher sind. Treffen Sie Ihre Entscheidung also lieber nach Ihrem ganz persönlichen Lebensplan und Bedürfnissen!
Ihr Karsten Heidt
Für das sehr unterschiedlich strukturierte Berliner Umland sind aussagekräftige Durchschnittswerte kaum ermittelbar. Je nach Lage und Anbindung an Berlin nähern sich die Kaufpreise den in Berlin erzielbaren immer weiter an. Diese Tendenz dürfte sich auch angesichts des Homeoffice-Trends verstärken.
Ausblick:
Eine Prognose über die Entwicklung des Berliner Immobilienmarktes und des Immobilienmarktes im Berliner Umland ist schwierig: Einerseits weisen Berlin und sein Umland (noch) ein recht hohes Wirtschaftswachstum auf, bieten ein relativ stabiles Umfeld für Investoren und sind für viele Menschen attraktiv, was sich in einem stetigen Bevölkerungswachstum äußert. Es darf auch nicht vergessen werden, dass andere europäische Metropolen immer noch deutlich höhere Kaufpreise für Immobilien aufweisen. Andererseits leidet natürlich auch der Berliner Immobilienmarkt vor allem unter den stark gestiegenen Bauzinsen, aber auch einer allgemeinen Kaufhemmung durch den Ukrainekrieg, Rezessionsängste und die Energiekrise sowie einer investitionshemmenden Politik (übermäßige Auflagen für Sanierung und Neubau, Mietendeckel, Mietobergrenzen usw.). Die Erwartung, dass durch Inflation und Währungsunsicherheiten noch mehr Geld in den Immobilienmarkt fließen könnte, bewahrheitet sich nach meiner Erfahrung nicht.
Meine Einschätzung für Berlin und sein direktes Umland ist, dass sich das ho-he Preisniveau bei Luxusimmobilien halten wird, da deren Käufer weniger auf Bankenfinanzierungen angewiesen sind. Auch für Baugrundstücke und energetisch bereits gut ausgerüstete, idealerweise altersgerecht konzipierte Häuser und vor allem Wohnungen wird weiterhin eine große Nachfrage mit hohen Kaufpreisen vorhanden sein. Für die meisten anderen Marktsegmente wird sich der Trend von sinkenden Kaufpreisen für Immobilien aber fortsetzen, zumal weiter steigende Bauzinsen prognostiziert werden.
Meine Empfehlung: Machen Sie Ihre Kauf- oder Verkaufsentscheidung nicht von Prognosen (wie zum Beispiel auch meiner...) abhängig. Die Erfahrung zeigt, dass sich das politische und wirtschaftliche Umfeld sehr schnell ändern kann und Prognosen eher unsicher sind. Treffen Sie Ihre Entscheidung also lieber nach Ihrem ganz persönlichen Lebensplan und Bedürfnissen!
Ihr Karsten Heidt